Comment financer mon investissement locatif ?

Quand on pense aux crédits, on souhaite spontanément avoir le meilleur taux. Or d’autres aspects, a priori accessoires, sont tout aussi intéressants, voire même plus. Le crédit reste la meilleure façon de financer un investissement locatif. Notamment parce qu’il fait effet de levier : il vous permet de devenir propriétaire d’un bien (ou de plusieurs biens) qu’il est difficile de payer cash.

Crédit Immobilier : L’effet de levier

Loin d’être insensé, ce procédé bien connu des économistes est à la portée de toute personne prête à s’y intéresser. L’effet de levier désigne la technique qui permet de démultiplier vos investissements en diminuant votre participation financière et en augmentant celle d’un tiers, la banque en l’occurrence. Tel un levier, l’augmentation des montants empruntés vous permet d’acquérir plusieurs habitations. En fait, plutôt que d’investir toutes vos liquidités afin de diminuer la charge hypothécaire et le taux de crédit, vous cédez un minimum de vos fonds et empruntez un maximum. Certes vous serez plus endetté mais vous pourrez ensuite enchaîner d’autres placements sur le même principe. Emprunter plus aujourd’hui, vous enrichit à terme. Et peu importe le coût, ce sont les locataires qui paient vos crédits, d’où l’importance de bien les choisir.

Crédit Immobilier : Crédit à durée maximale

Pour jouer sur l’effet de levier et emprunter plus, ou pour avoir un cash-flow positif, jouez sur la durée. Certes, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé en valeur relative, c’est-à-dire en pourcentage. Par contre, la mensualité de remboursement est plus faible en valeur absolue, c’est-à-dire en euros. Elle se compose d’intérêts mais aussi de capital à rembourser sur un plus grand nombre d’années. Gardez en tête que même si votre crédit est globalement plus onéreux, c’est votre locataire qui le paie indirectement. Pensez plutôt à vous alléger la vie et les contraintes financières. Avoir une bonne trésorerie, c’est gérer intelligemment. Allégez donc votre charge, pas nécessairement votre taux.

Crédit Immobilier : Crédit hypothécaire à 115 %

Augmenter la quotité d’emprunt vous permet également de faire bras de levier ou de garder votre épargne de côté. Ne pensez donc plus vos prêts comme vos grands-parents le faisaient. L’emprunt en bon père de famille, aux quotités et taux minimum, vous permettra d’acheter votre propre habitation mais pas d’aller beaucoup plus loin. Plombé par votre crédit de résidence principale, ou votre premier investissement locatif dans le meilleur des cas, vous serez vite freiné dans votre développement.

La règle d’usage est de ne pas dépasser un tiers de tous vos revenus nets déductions faites des dettes en cours, sauf si vous bénéficiez d’un salaire très confortable. En matière de revenus nets, la banque ne considère ordinairement que 80 % des loyers annuels. Tenez-en compte dans votre plan financier.

En théorie, il est difficile, pour un investissement locatif, d’emprunter plus de 80 % dans les grandes institutions et plus de 100 % dans les banques annexes. Elles souhaitent généralement limiter leur risque. Ceci implique un apport de fonds de votre part de respectivement 35 % ou 15 % car votre coût total est de 115 % (100 % du prix d’achat + 15 % de frais). C’est beaucoup. Tel n’est pas votre intérêt à vous.

Si certains disent qu’il est impossible d’emprunter 115 % pour un investissement locatif, d’autres beaucoup plus créatifs vous proposeront le montage suivant : prêt de 100 % de l’achat et financement des frais de 15 % par une autre ligne hypothécaire en cours déjà partiellement remboursée, par exemple celle de votre résidence principale ou d’un premier placement. Faites appel à un financier motivé qui vous proposera des solutions dans votre intérêt personnel.

Soulignons que les organismes limitent généralement leur risque financier à 500.000 euros par personne. Si vous achetez plusieurs appartements au fil du temps, vous devrez démarcher d’autres partenaires. Et vous l’aurez compris : ne vous arrêtez pas à un  » non « . Cherchez les plus dynamiques.

Crédit Immobilier : Frais d’acte de crédit

L’hypothèque prise par la banque dans le cadre d’un prêt coûte cher : entre 4.000 et 5.000 euros pour une acquisition moyenne. Il est à nouveau possible d’être plus créatif en choisissant un mandat hypothécaire au lieu d’une inscription hypothécaire classique. Dans ce cas, il n’y a pas de droit d’enregistrement, ni de droit d’hypothèque. Toutefois, le mandat porte sur un immeuble et doit faire l’objet d’un acte notarié impliquant des honoraires, quatre fois inférieurs à ceux d’un acte d’affectation hypothécaire.

Néanmoins, le mandat n’étant pas inscrit dans les registres publics, la banque bénéficie de moins de protection. En pratique, elle assortira le mandat hypothécaire d’une hypothèque minimum (quelques dizaines de milliers d’euros) pour  » bloquer  » la revente potentielle du bien sans accord de sa part. Cette hypothèque minimale est ainsi appelée  » hypothèque de blocage « . Un mandat hypothécaire assorti d’une hypothèque de blocage diminue les frais d’acte d’environ 3.000 euros.

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source : trends.levif.be

Écrit par

Managing Partner Property Hunter. Nous sommes les leader de la recherche immobilière à Bruxelles. Plus de 10 ans d’expérience dans les domaines de l'immobilier