Investissement Locatif : les pièges à éviter !

19Lors d’un achat immobilier la perle rare n’existe pas ! Depuis Internet, tous les vendeurs sont au fait des prix du marché. Peu d’entre eux sous-évaluent leur bien. Méfiez-vous des prix trop bas. Ils cachent sûrement quelque chose : vérifiez que celui qui prétend être le propriétaire l’est réellement, qu’il n’y a pas d’infraction urbanistique potentielle ou une servitude susceptible de dévaluer le bien. Consultez votre notaire avant de faire une offre.

Investissement locatif : les photos trop belles !

Des photos alléchantes attirent plus d’amateurs et font monter le prix de vente. Et même si elles ne sont pas retouchées, les photos ne permettent pas de voir les défauts qui frappent l’oeil une fois sur place (tache, coups, trou, peinture défraîchie, etc.).

Investissement locatif : absence de photo

L’absence d’une photo telle que la salle de bains dissimule généralement un état déplorable. L’absence totale de photos intérieures est plus inquiétante. Cela peut témoigner d’un état d’insalubrité ou de la difficulté du propriétaire à accéder à son bien, et donc de ses relations exécrables avec son locataire. Vous ne souhaiteriez pas hériter d’un tel occupant ? N’oubliez pas que vous êtes subrogé dans les droits et obligations du vendeur et que vous devrez respecter le bail en cours.

Investissement locatif : la terminologie

Le terme  » à rafraîchir  » est à géométrie variable et signifie trop fréquemment  » à rénover « . Demandez avant la visite ce que le propriétaire entend concrètement par là. Soyez par ailleurs attentif à la description des pièces car elles ne sont pas toujours reconnues dans le permis d’urbanisme (par exemple une chambre dans un grenier ou au sous-sol). Cela implique une décote certaine.

Investissement locatif : infraction urbanistique

L’absence d’infraction dans le certificat ou les renseignements urbanistique(s) ne veut pas dire nécessairement qu’il n’en existe pas une. Autrement dit, le fait que l’administration n’en ait pas conscience ne signifie pas qu’il n’y en ait pas une potentiellement. La seule façon de le savoir est de consulter les plans du permis au service d’urbanisme et de les comparer vous-même à la situation existante, pièce par pièce, façade par façade. C’est fondamental car les infractions se transmettent avec la propriété. Vous en serez donc responsable une fois l’acte authentique signé.

Investissement locatif : problème de copropriété

Décortiquez les 24 derniers mois de charges. C’est fastidieux mais essentiel pour en connaître le vrai montant. Sans quoi, vous risquez de payer dans un an 300 euros de charges mensuelles alors que l’on vous en avait annoncé 150 euros. Demandez également quelle est l’ambiance entre les copropriétaires. Prenez connaissance des procès verbaux d’assemblées générales des trois dernières années. Soyez attentif aux procédures judiciaires en cours de plus en plus fréquentes en copropriété. Enquérez-vous de savoir auprès du syndic s’il n’existe pas une infraction urbanistique potentielle au niveau de l’immeuble général.

Investissement locatif : offre mal formulée

Trop d’acheteurs signent une offre sans la faire relire au préalable par leur notaire. Mal leur en prend. Une offre n’est pas qu’un simple document. Elle est engageante et pourrait même être requalifiée en compromis dans des cas extrêmes. L’idéal est de demander au préalable une offre type à son notaire, et de signer celle-là plutôt que celle proposée par le vendeur.

Investissement locatif : acompte au vendeur

Verser un acompte au vendeur est déconseillé. Rien ne garantit que la vente aboutisse. L’usage notarial veut que l’acompte soit versé chez le notaire de l’acheteur et ce n’est pas sans raison.

Investissement locatif : marge de négociation

Depuis Internet, la donne a changé. La tendance est au  » juste prix « . Ne pas ou très peu négocier peut aussi vouloir dire bien acheter. Les amateurs s’attendent généralement à pouvoir négocier 10 %. C’était la pratique dans le passé. Ce pourcentage correspond d’ailleurs à la propension naturelle des propriétaires à surestimer leur bien en ce sens. Mais sur le Web, afficher un bien 10 % au-dessus de sa valeur fait perdre deux tiers des amateurs. Du coup, la tendance est au juste prix. Au mieux, vous pourrez négocier 5 %.

Investissement locatif : trois à six mois pour négocier 15 à 20%

Evidemment, certains propriétaires rêvent et annoncent sans complexe des prix hors marché. Ils idéalisent leur habitation ou se focalisent sur les prix affichés sans se rendre compte que ce ne sont pas les prix signés. Ces logements traînent sur le Net et finissent par être  » brûlés  » selon le jargon usuel, c’est-à-dire grillés au sens figuré : avec le temps, ils ne suscitent plus d’intérêt. C’est à ce moment-là qu’il faut fortement négocier.

Pour vous éviter tous ces pièges et vous permettre d’investir dans de l’immobilier locatif en toute sérénité, nos experts, chasseurs immobiliers à Bruxelles, sont disponibles des aujourd’hui afin de vous faire acheter le meilleur bien, au meilleur prix et en toute sécurité ! Appelez-nous au +32 2 344 61 47

source : trends.levif.be

Écrit par

Managing Partner Property Hunter. Nous sommes les leader de la recherche immobilière à Bruxelles. Plus de 10 ans d’expérience dans les domaines de l'immobilier